Ein innerstädtisches Denkmal vor seiner nächsten Entwicklungsphase
Fallstudie · Strategische Voruntersuchung einer historischen Geschäftsimmobilie
Wie lässt sich ein denkmalgeschütztes Geschäftshaus in zentraler Innenstadtlage wieder vollständig nutzbar machen und für die kommenden Jahrzehnte wirtschaftlich zukunftsfähig entwickeln?
Diese Fallstudie gibt Einblick in eine strategische Voruntersuchung von living Monuments. Sie zeigt, wie wir an eine solche Aufgabe herangehen: nicht mit der schnellen Lösung einzelner baulicher Fragen, sondern mit einem ganzheitlichen Blick auf die Immobilie, ihre Geschichte, ihre wirtschaftlichen Möglichkeiten und die Interessen ihrer Eigentümer.
Im Mittelpunkt steht die Entwicklung einer belastbaren Entscheidungsgrundlage - bevor weitreichende Investitionen oder bauliche Maßnahmen beschlossen werden.
Ausgangslage
Gegenstand der Untersuchung ist ein denkmalgeschütztes Geschäftshaus in einer zentralen innerstädtischen Einkaufslage. Das Gebäude ist in die historische Bebauung eingebunden und prägt mit seiner Fassade das Straßenbild.
Über viele Jahrzehnte war die Immobilie an einen einzigen Gesamtmieter vermietet. Diese Konstellation sicherte der Eigentümergemeinschaft stabile Erträge, führte zugleich aber dazu, dass sich bauliche und technische Veränderungen nahezu ausschließlich an den betrieblichen Bedürfnissen des Mieters orientierten.
Die Obergeschosse sind infolge früherer Umbauten nicht mehr eigenständig erschlossen und können in ihrer gegenwärtigen Situation nicht regulär genutzt werden. Ein erheblicher Teil der vorhandenen Flächen bleibt damit wirtschaftlich ungenutzt.
Mit einer absehbaren Veränderung der bisherigen Mietverhältnisse eröffnet sich für die Eigentümer die Möglichkeit, die Zukunft der Immobilie erstmals seit langer Zeit wieder unabhängig von den Anforderungen eines einzelnen Nutzers zu betrachten.
Dabei stellen sich grundlegende Fragen: Welche baulichen Voraussetzungen müssen geschaffen werden? Welche Nutzungen sind langfristig sinnvoll? Welche Investitionen sind wirtschaftlich vertretbar? Und wie lässt sich innerhalb einer Eigentümergemeinschaft eine tragfähige gemeinsame Entwicklungsrichtung finden?
Der Auftrag
Die Eigentümergemeinschaft beauftragte living Monuments mit einer klar abgegrenzten strategischen Voruntersuchung als erster Phase einer möglichen weiteren Entwicklung.
Die Untersuchung umfasste:
- die Sichtung und Auswertung der vorhandenen Objektunterlagen,
- die Besichtigung und fachliche Einordnung der Bestands- und Nutzungssituation gemeinsam mit dem begleitenden Architekturbüro,
- die strategische Analyse der funktionalen, brandschutztechnischen, wirtschaftlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen,
- die Betrachtung realistischer Nutzungs- und Entwicklungsszenarien sowie
- die Erarbeitung eines Entscheidungs- und Handlungspapiers mit Empfehlungen für das weitere Vorgehen.
Ziel war ausdrücklich nicht die Vorwegnahme einer späteren Bauplanung, sondern die Schaffung einer nachvollziehbaren Grundlage für die weiteren Überlegungen und Entscheidungen der Eigentümer.
Die Rolle von living Monuments
Historische Immobilien lassen sich selten allein aus einer baulichen oder wirtschaftlichen Perspektive beurteilen. Häufig greifen denkmalpflegerische Anforderungen, technische Gegebenheiten, Nutzungsinteressen, Finanzierungsmöglichkeiten und unterschiedliche Vorstellungen der Eigentümer unmittelbar ineinander.
Die Aufgabe von living Monuments bestand deshalb darin, diese Fragestellungen zu einem strategischen Gesamtbild zusammenzuführen.
Im Mittelpunkt stand nicht die Entwicklung einer fertigen Bauplanung, sondern die unabhängige Einordnung von Chancen, Risiken, Abhängigkeiten und Handlungsmöglichkeiten.
Dabei galt es, die wesentlichen Voraussetzungen einer möglichen Entwicklung sichtbar zu machen, unterschiedliche Nutzungswege aufzuzeigen und eine sinnvolle Reihenfolge weiterer Entscheidungen und Untersuchungen zu empfehlen.
Strategische Beratung bedeutet für uns, Orientierung zu schaffen, bevor Entscheidungen getroffen werden, die ein historisches Gebäude über Jahrzehnte prägen.
Die wesentlichen Handlungsfelder
Die besonderen Herausforderungen des untersuchten Gebäudes liegen weniger in seiner Lage als in der über Jahrzehnte gewachsenen inneren Struktur.
Die Voruntersuchung identifizierte vier zentrale Handlungsfelder.
1. Erschließung und Brandschutz
Die fehlende unabhängige Erschließung der Obergeschosse stellt den entscheidenden funktionalen Engpass dar.
Eine Neuordnung der Erschließung und die damit verbundene brandschutztechnische Betrachtung bilden die Grundlage für nahezu alle weitergehenden Entwicklungsmöglichkeiten.
Erst wenn diese Voraussetzungen geklärt sind, lassen sich die bislang ungenutzten Flächen wieder sinnvoll in ein Gesamtkonzept einbeziehen.
2. Gebäudetechnik und historische Substanz
Einbauten, technische Veränderungen und Provisorien aus unterschiedlichen Nutzungsphasen erschweren eine verlässliche Beurteilung des tatsächlichen Bestandes.
Eine systematische Bestandserfassung und gegebenenfalls die Freilegung einzelner Bereiche sind deshalb wichtige Voraussetzungen für die weitere Planung.
Dabei geht es gleichermaßen um die Erhaltung historischer Substanz und die Schaffung einer technisch und wirtschaftlich tragfähigen Grundlage für künftige Nutzungen.
3. Wirtschaftlichkeit und Finanzierung
Die wirtschaftliche Entwicklung eines historischen Gebäudes muss weit über die unmittelbaren Baukosten hinaus betrachtet werden.
Neben dem Investitionsbedarf spielen insbesondere mögliche Mietausfälle während einer Bauphase, verfügbare Rücklagen, ergänzende Finanzierungsbausteine sowie steuerliche und denkmalbezogene Fördermöglichkeiten eine wichtige Rolle.
Diese Faktoren müssen frühzeitig miteinander verknüpft werden, um spätere finanzielle Engpässe möglichst zu vermeiden.
4. Organisation und innerstädtische Logistik
Die dichte Innenstadtlage stellt besondere Anforderungen an die Vorbereitung und spätere Durchführung möglicher Baumaßnahmen.
Baustelleneinrichtung, Materialanlieferung, Zugänglichkeit, Abstimmungen mit Behörden sowie die Koordination der beteiligten Fachdisziplinen müssen rechtzeitig berücksichtigt werden.
Auch diese organisatorischen Fragen können erhebliche Auswirkungen auf Kosten, Zeitplanung und Umsetzbarkeit haben.
Entwicklungspotenziale
Das größte Entwicklungspotenzial liegt in der Wiederherstellung der vollständigen Nutzbarkeit aller Geschosse.
Die dafür voraussichtlich erforderliche Neuordnung von Flächen im Erdgeschoss darf nicht isoliert als Verlust unmittelbar vermietbarer Fläche betrachtet werden.
Vielmehr kann gerade diese Neuordnung die Voraussetzung dafür schaffen, bislang ungenutzte Obergeschosse wieder dauerhaft zu aktivieren und das Gebäude insgesamt als funktionale und wirtschaftliche Einheit weiterzuentwickeln.
Damit eröffnen sich unterschiedliche Nutzungsperspektiven - von hochwertigem Einzelhandel über repräsentative Büro- und Kanzleiflächen bis hin zu Praxen, Showrooms oder ergänzenden gewerblichen Nutzungen.
Entscheidend ist dabei nicht die Ausrichtung auf einen einzelnen künftigen Nutzer. Ziel einer nachhaltigen Entwicklung sollte vielmehr eine Gebäudestruktur sein, die sich auch an veränderte Marktbedingungen und künftige Nutzungsanforderungen anpassen lässt.
Zwei mögliche Entwicklungswege
Die Voruntersuchung stellt zwei grundsätzliche Entwicklungsszenarien gegenüber.
A - Weiterentwicklung mit einem Gesamtmieter
Auch künftig kann die Vermietung an einen leistungsfähigen Gesamtmieter eine wirtschaftlich attraktive Lösung darstellen.
Voraussetzung wäre allerdings eine Gebäudestruktur, die eine umfassendere Nutzung der vorhandenen Flächen ermöglicht und damit zusätzliche Spielräume für Präsentation, Service, Verwaltung oder ergänzende Funktionen eröffnet.
Eine solche Lösung könnte an die bisherige Vermietungsstruktur anknüpfen, ohne deren funktionale Einschränkungen dauerhaft fortzuschreiben.
B - Flexible Mehrfachnutzung
Alternativ können die einzelnen Geschosse künftig unabhängig voneinander oder in unterschiedlichen Kombinationen genutzt und vermietet werden.
Dies eröffnet ein breiteres Spektrum potenzieller Nutzer, verringert die Abhängigkeit von einem einzelnen Mieter und erhöht die langfristige Anpassungsfähigkeit der Immobilie.
Beide Szenarien verfolgen dasselbe grundlegende Ziel: die Wiederherstellung einer möglichst vollständigen und wirtschaftlich sinnvollen Nutzbarkeit des Gebäudes.
Sie sind daher keine grundsätzlich konkurrierenden Konzepte, sondern unterschiedliche Wege zur Entwicklung seines langfristigen Potenzials.
Welche Variante letztlich vorzuziehen ist, sollte erst auf Grundlage vertiefender Fachplanungen und einer belastbaren wirtschaftlichen Bewertung entschieden werden.
Wirtschaftliche Betrachtung
Die zentrale wirtschaftliche Frage lautet nicht allein:
Welche Investitionen sind erforderlich?
Sondern ebenso:
Welchen langfristigen Nutzen und welchen Vermögenswert können diese Investitionen schaffen?
Die Voruntersuchung betrachtet deshalb vier miteinander verbundene Faktoren:
- den voraussichtlichen Investitionsbedarf einschließlich notwendiger Vorbereitungsmaßnahmen,
- das mögliche zusätzliche Ertragspotenzial durch die Aktivierung bislang ungenutzter Flächen,
- die langfristige Entwicklung und Sicherung des Immobilienwertes sowie
- die Finanzierung unter Einbeziehung geeigneter Förderprogramme und besonderer steuerlicher Möglichkeiten für denkmalgeschützte Gebäude.
Eine überschlägige Ertragsbetrachtung zeigt, dass die Wiederherstellung der Nutzbarkeit bislang leerstehender Flächen erhebliche zusätzliche Ertragspotenziale eröffnen kann.
Ob und innerhalb welchen Zeitraums diese Potenziale die erforderlichen Investitionen wirtschaftlich rechtfertigen, muss durch weiterführende Planungen, belastbare Kostenermittlungen und eine darauf aufbauende Wirtschaftlichkeitsberechnung geklärt werden.
Von besonderer Bedeutung sind dabei auch die Finanzierung des Eigenkapitalbedarfs und die Sicherstellung ausreichender Liquidität während möglicher Bau- und Leerstandsphasen.
Eine nachhaltige Entwicklungsstrategie muss deshalb bauliche Machbarkeit, langfristige Ertragsperspektiven und finanzielle Tragfähigkeit gemeinsam betrachten.
Empfohlenes Vorgehen
Auf Grundlage der strategischen Voruntersuchung wurden die wesentlichen nächsten Schritte und ihre Abhängigkeiten voneinander herausgearbeitet.
Dazu gehören insbesondere:
- Die Verständigung der Eigentümergemeinschaft über eine gemeinsame strategische Entwicklungsrichtung und die Voraussetzungen weiterer Entscheidungen.
- Die Klärung bestehender mietvertraglicher Verpflichtungen, insbesondere hinsichtlich Rückbau, Räumung und Übergabe.
- Die systematische Erfassung des Gebäudebestandes einschließlich der erforderlichen Untersuchung bislang nicht zugänglicher oder überformter Bereiche.
- Die Erarbeitung eines belastbaren Gesamtkonzeptes in Zusammenarbeit mit dem begleitenden Architekturbüro und den erforderlichen Fachplanern.
- Die Konkretisierung der Investitionskosten und die Vorbereitung eines tragfähigen Finanzierungs- und Liquiditätskonzeptes.
- Die Prüfung steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten sowie geeigneter Förderprogramme für denkmalgeschützte Immobilien.
- Die frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden und der Stadt.
- Die Vorbereitung möglicher Umsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der bestehenden Mietverhältnisse und der besonderen innerstädtischen Rahmenbedingungen.
Die Reihenfolge und der Umfang dieser Schritte hängen von den weiteren Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft ab.
Die strategische Voruntersuchung schafft hierfür eine Grundlage, ohne bereits eine bestimmte Entwicklung oder Investitionsentscheidung vorwegzunehmen.
Fazit - Zukunft für Orte mit Geschichte
Historische Immobilien besitzen einen Wert, der weit über ihre gegenwärtige Nutzung hinausgeht.
Ihre langfristige Zukunft hängt jedoch davon ab, ob es gelingt, historische Substanz, funktionale Anforderungen und wirtschaftliche Perspektiven miteinander in Einklang zu bringen.
Gerade bei komplexen Bestandsimmobilien beginnt eine erfolgreiche Entwicklung deshalb nicht mit dem ersten Bauantrag, sondern mit den richtigen Fragen, einer sorgfältigen Analyse und einer nachvollziehbaren strategischen Entscheidung.
Die hier vorgestellte Voruntersuchung zeigt beispielhaft, welchen Beitrag living Monuments in dieser frühen Phase leisten kann: unterschiedliche Fragestellungen zusammenführen, Entwicklungsmöglichkeiten sichtbar machen, Risiken einordnen und Eigentümern eine fundierte Grundlage für ihre weiteren Entscheidungen geben.
Denn:
„Historische Gebäude entwickeln ihren Wert nicht allein durch ihre Vergangenheit. Sie gewinnen ihn vor allem dadurch, dass jede Generation verantwortungsvoll entscheidet, wie sie mit diesem Erbe umgeht.“
Hinweis zur Fallstudie
Diese Fallstudie basiert auf einer realen strategischen Voruntersuchung von living Monuments. Angaben zu Objekt, Lage, Beteiligten und wirtschaftlichen Kennzahlen wurden zum Schutz der Auftraggeber anonymisiert. Die Darstellung wurde für die Veröffentlichung redaktionell aufbereitet. Sie dokumentiert die strategische Untersuchung, nicht eine bereits beschlossene oder umgesetzte Entwicklung.
Ihre historische Immobilie. Unsere Erfahrung.
Stehen auch Sie mit einer historischen Immobilie vor grundlegenden Fragen zur künftigen Nutzung, Wirtschaftlichkeit oder Entwicklung?
living Monuments unterstützt Eigentümer, Eigentümergemeinschaften und Verantwortliche historischer Immobilien dabei, Potenziale zu erkennen, Handlungsoptionen zu bewerten und tragfähige Perspektiven zu entwickeln.
living Monuments - Zukunft für Orte mit Geschichte